من جدّ وجد

قبل أن يحرث الفلاح أرضاً، يتحسس ثراها، يتكشفها جيداً ليعرف أسرارها، قبل أن يرمي بذور الحياة فيها. عملية التطوير العقاري لا تبعد كثيراً عن زراعة أرض، هي استثمار ثمين يجب على من يقدم عليه أن يعي مسئوليته.

وكما يتفحص الفلاح الأرض ويتابعها، فعلى المطور أن يتفحص الفكرة العقارية جيداً، وأن يقلبها على كل جوانبها، ليدرك ما هو مقدم عليه، ويقوم به بأفضل طريقة و أفضل عائد. في حوار خاص مع عقارات عربية، يتكلم الدكتور إبراهيم باش، الرئيس التنفيذي لشركة "بَوْن القابضة للاستثمار"، عن مفهوم التطوير العقاري وأهمية التخطيط الحكيم له عبر دراسات الجدوى الشاملة.

ما يزال هناك من يخطئون فهم عملية التطوير العقاري، ويظنون أنه بتعمير برج مبهر وبيعه أو تأجيره يتحقق الهدف في التطوير. بسبب هذا اللبس في المفهوم، وقعت العديد من الشركات في مأزق ما أثناء العمل، إما في تقدير التكلفة والأرباح، وإما في التمويل، أو في الإنجاز والتسليم، أو في المبيعات.

وحتى تقوم الشركة بالتطوير، عليها أن تمتلك المقدرة المؤسسية على ذلك، والتي تتمثل في قدرتها على عمل البحوث والدراسات اللازمة لاختيار المشاريع الملائمة لها وللسوق، وليس بما لائم شركات سبقتها إلى النجاح.

هذا الرأي استقاه الدكتور إبراهيم باش من خبرة عمل طالت في مجالات التنمية والتطوير والعقارات. فهو المتخصص في دراسات الجدوى الاقتصادية، عمل لسنوات في مشاريع التنمية والإنقاذ الإنسانية مع مؤسسات عالمية، ثم انتقل للعمل كمستشار اقتصادي لتطوير الأعمال مع الحكومة الإماراتية، ثم لمدة 4 سنوات كمدير لمركز تطوير الأعمال في دبي، وهكذا تعمقت خلفية باش التنموية والتحليلية في عالم الأعمال.

ومع انتقاله لعالم العقارات في عام 2002 مع مجموعة “بنيان الدولية للاستثمار” كمدير الاستثمار والتطوير، ثم شركة “كابيتال بلس” استثمر خبرته في التحليل ودراسة الجدوى الاقتصادية في عالم العقارات، وكشف بدراساته أسواق المنطقة، ثم وضع هذه الخبرة المركبة في شركة “بَوْن القابضة للاستثمار” عندما أسند إليه تأسيسها في أغسطس/آب من العام الماضي 2007.

دعامة البداية

“المطور العقاري هو مدير تطوير، وليس مقاولاً أو استشارياً أو حتى مدير مشروع. والمطلوب منه أن يوفر الفكرة الأفضل للمشروع، ودراسات الجدوى المفصلة، ومصادر التمويل، والاستشاري الأفضل، والمقاول الأفضل، ودراسة التسويق واستراتيجية المبيعات ليتحكم في عمليات الدفع والقبض.

هذه هي إدارة التطوير، وليس تعمير مشروع ووضعه بين يدي المسوقين لبيعه” يوضح باش رأيه. أما عن المتطلبات المؤسسية لتشكيل القدرة على النجاح في إدارة التطوير، فعلى الشركة أولاً أن تضم قسم دراسات وأبحاث لمتابعة السوق بشكل دائم وتحديث بياناته.

أما ثاني المتطلبات فهو وجود قسم إدارة استثمارات، لأن التطوير العقاري له مصادر عدة، فبعض المطورين يقومون بتأسيس محافظ استثمارية، والبعض يؤسس شركة مساهمة. ومن هنا تأتي أهمية قدرة المطور على إدارة رءوس الأموال التي توظف في مشاريعه، خاصة وأنه ينشغل عادة بأكثر من مشروع على درجات مختلفة من الإنجاز وبمواعيد تسليم متتالية.

العنصر الثالث والأكثر أهمية للمطور إذا امتلكه، هو طاقم متخصص في إعداد دراسات الجدوى الاقتصادية للأفكار الاستثمارية والمشاريع المعروضة. وأشار باش إلى أن دراسة الجدوى لا تعني تخمين ما إذا كان المشروع سيربح أم لا، بل إنها تجرى بهدف تقديم تحليل وتصور مستقبلي لاتجاهات السوق والأسعار وأداء المشروع.