تونس

الاستئجار والتأجير
 الضرائب
العيش هناك

دليل البيع والشراء
تونس بلد يفاجئ زواره. وبلد متوسط الدخل يتمتع ببيئة سياسية واقتصادية مستقرة تناسب الاستثمارات الأجنبية. كما يتفاجأ الزوار الأجانب برؤية التغيير المستمر، حيث يتجه البلد بأكمله نحو الحداثة وبسرعة.

وتجذب مدن مثل سوسة وقرطاج ومطماطة حشوداً من السياح باستمرار بسبب شواطئها المتوسطية الطويلة وآثارها الرومانية القديمة. وبالرغم من هذا تبقى مدينة تونس هي عاصمة تونس المالية. وزار تونس في عام 2005عدد قياسي من السياح بلغ 6.5 مليون سائح، معظمهم من أوروبا. ونما قطاع السياحة بنسبة 7.6% في 2004 وبنسبة 7.5% في 2005. وحظيت السوق الفرنسية مع أكثر من مليون سائح بارتفاع سنوي بنسبة 21%.

ومعظم العقارات في العاصمة تونس هي مشاريع جديدة ظهرت مع النمو الاقتصادي المطرد لتونس. وعلاوة على ذلك، تزدهر صناعة البناء مع الكثير من المناطق والأراضي الجديدة في جميع أنحاء البلاد.

ويستطيع الأجانب شراء عقارات في تونس. ولغاية عهد قريب، لم يشجع المسؤولون في الحكومة التونسية على الاستثمار في قطاع العقارات. ومع ذلك يبدو أن هذه السياسة أصبحت متساهلة، بالرغم من أن كل الصفقات العقارية لا زالت تتوقف على الموافقة.

ولا يمكن أن يتم شراء الأراضي الزراعية من قبل الأجانب، ولكن تأجيرها لمدة تصل إلى 40 عام مسموح.

ويتم تنظيم عقد بيع تمهيدي بين الأطراف. ويجب التأكد إذا ما كان هناك رهن أو دين على العقار لدى السجل العقاري المحلي ويجب أن يحتوي العقد التمهيدي على ما يلي :

• أسماء الأطراف المتعاقدة.
• عنوان العقار وتفاصيله التعريفية الأخرى.
• تحديد التكاليف التي يتحملها كل من البائع والشاري.
• وجود مستأجرين وتاريخ الإخلاء ( إذا كان ضرورياً ).
• "تأخير تحقق البيع"، والذي يعني المهلة التي يستطيع المشتري خلالها إنجاز الأوراق اللازمة وضمان التمويل.
• من المتوقع دفع عربون يساوي 10% من سعر البيع.

وبعد ذلك يتم تحضير العقد من قبل محامٍ أو كاتب بالعدل عقب استشارة خدمات السجل العقاري. وفي كلا الحالتين يظل العقد بحاجة للتوثيق ويجب أن تكون الأطراف المتعاقدة حاضرة.

وبعد دفع ضريبة نقل الملكية ورسم التسجيل، يقدم المشتري طلباً للحصول على سند الملكية من إدارة الملكية العقارية ويحصل على شهادة ملكية من السجل العقاري المحلي.

ونورد ما يلي التكاليف الوسطية للصفقة : يخضع تحويل ملكية عقار غير منقول لرسم تسجيل بنسبة 5%. وأجر الوكيل هو 3% عادةً، يدفعها المشتري. وبالإضافة إلى ضريبة تحويل الملكية، هناك رسم بنسبة 1% على العقارات المسجلة يتم دفعه عند تحويل حقوق الملكية.

وهناك رسم طابع مفروض على كل العقود والوثائق والاتفاقيات التي تخضع لرسم التسجيل. ورسم العقد هو 0.1% من قيمة العقار. وهناك رسوم أخرى يجب دفعها ( ومن غير المتوقع أن تتجاوز نسبة 0.01% من قيمة العقار).

الاستئجار والتأجير

القانون التونسي هو قانون مؤيد لصاحب العقار في قطاع السوق الحرة. ويمكن الاتفاق على الإيجار بحرية بين صاحب العقار والمستأجر في جميع قطاعات السوق. وليس هناك أي حد قانوني أعلى لزيادة الإيجار السنوي بالنسبة لاستئجار عقار في السوق الحرة، ولكن يجب ذكر أي زيادة في العقد ( النسبة المعتادة للزيادة السنوية المطبقة هي 5% ).

وبالنسبة للعقود التي يحكمها القانون 76-35 الصادر في 18 فبراير/شباط 1976 ( انظر أدناه ) والذي يقدم ضمانة لحق الإقامة لمدة محددة، يمكن الاتفاق على الإيجار الأولي بحرية بين المالك والمستأجر، ولكن تخضع الإيجارات لزيادة سنوية تلقائية بنسبة 5%.

وفي حالات محددة عندما يكون المستأجر غير تونسي، يحتاج عقد الاستئجار لترخيص تمهيدي. ويمكن أن يذكر عقد الإيجار عربون الإيجار أو عربون التأمين.

ويعتمد القانون المطبق على طول المدة التي شغل فيها المستأجر العقار وعلى عمر المبنى. ويمكن الاتفاق على مدة العقد بحرية بين الأطراف.

وفي نهاية المدة، يمكن تجديد الاستئجار من خلال اتفاق ضمني بالنسبة للمدة نفسها، إلى حين قيام أحد الطرفين بتقديم إنذار بشكل مسبق عن طريق حاجب المحكمة أو بالبريد المسجل.

وبدلاً من ذلك يمكن أن يطلب المالك من المستأجر ترك العقار من خلال أمر من المحكمة يتم تقديمه من خلال إجراء عاجل من قبل رئيس المحكمة الابتدائية.

وخلال مدة العقد، نادراً ما يمكن إخلاء المستأجر. ولكن في حالة عدم دفع الإيجار من قبل المستأجر، وبعد مدة إنذار معقولة ( شهرين عادةً ) يمكن للمالك الحصول على حكم إخلاء من المحكمة من خلال إجراء عاجل. وبالإضافة إلى ذلك، المالك مخول لطلب الإنهاء المباشر لعقد الاستئجار.

وهناك حالات استئجار خاصة حيث يمنح القانون للمستأجر ضمان الاستئجار بشكل تلقائي. فإذا كان المستأجر مقيماً قبل 3 مارس/آذار 1978، وأيضاً إذا تم إنجاز بناء العقار قبل 1 يناير/كانون الثاني 1954 ( القانون رقم 76-35 الصادر في 18 فبراير 1976 ) يملك المستأجر ضماناً تلقائياً للاستئجار.

وقلما يمكن إخلاء مستأجري القانون 76-35، وربما فقط عندما يكون من المحتمل أن ينهار البناء أو إذا كان المالك أو أحد أفراد عائلته المباشرة ينوي العيش هناك. وفي هذه الحالات الخاصة، لا بد من إنذار قبل ستة أشهر.

ويجيز القانون التونسي اللجوء إلى الإجراء العاجل أمام رئيس المحكمة الابتدائية. وبإمكان المحكمة أن تطلب إخلاء المستأجر في نهاية مدة العقد، أو أن تأمر بالإخلاء لعدم دفع الإيجار. وهذا الإجراء سريع وفعال.

والتشريع المرتبط هو قانون الالتزامات والعقود ( المواد من 727 إلى 804 ) والقانون رقم 76-35 الصادر في 18 فبراير 1976 ( بالنسبة للأبنية التي تم إنجازها قبل 1 يناير 1954 والتي سكنها المستأجرون في أو قبل 3 مارس 1978 ).

ويحكم القانون التونسي العام مبدأ الاتفاق الحر بين المالك والمستأجر. ولكن بعد استقلال تونس في 20 مارس 1956، تم الإعلان عن بعض القوانين لضمان استقرار العلاقة بين المالكين والمستأجرين مثل القانون رقم 76-35 الصادر في 18 فبراير 1976.

وتخضع عائدات العقارات للضريبة بموجب قانون الضرائب. ويجب دفع ضريبة الدخل الشخصية من قبل كل من يكسب دخلاً، أو من قبل رب الأسرة نيابةً عن جميع أفراد أسرته. وتتراوح العائدات الإجمالية للعقارات في تونس من 4.8% إلى 7.43% مع أسعار من 2100 إلى 2900 يورو للمتر المربع الواحد. ويبلغ إيجار الشقة التي مساحتها 70 متر مربع حوالي 800 يورو شهرياً، بينما يمكن أن يصل إيجار الشقة التي مساحتها 200 متر مربع إلى 2600 يورو شهرياً.

وتباع العقارات الواقعة ضمن ضواحي العاصمة تونس والمشاريع الجديدة بسعر أقل يتراوح من 1500 إلى 1700 يورو. كما تتراوح أسعار العقارات الواقعة على الواجهة الشاطئية وتلك الموجودة في مدينتي قرطاج وحمّامات من 1600 إلى 1800 يورو. وأرقام الإيجارات بالنسبة لعقارات المشاريع الجديدة والعقارات الشاطئية ليست متوافرة بسهولة لأنها مخصصة لخدمة السوق المحلية والمشترين لأول مرة.

الضرائب

تخضع عائدات العقارات للضريبة بموجب قانون الضرائب. ويجب دفع ضريبة الدخل الشخصية من قبل كل من يكسب دخلاً، أو من قبل رب الأسرة نيابةً عن جميع أفراد أسرته. والدخل الخاضع للضريبة فعلياً يعادل نسبة 70% من الإيجار الإجمالي، حيث يتم حسم 30% منه لتغطية النفقات المولّدة للدخل مثل الإدارة وراتب البوّاب والتأمين والاستهلاك والصيانة والإصلاحات. ويمكن أيضاً حسم النفقات التي يتم التعرض لها فوق النسبة النظامية إذا تم تبريرها بالوثائق الصحيحة.

ويجب دفع ضريبة العقارات سنوياً من قبل مالكي العقارات في تونس. ويتم فرض الضريبة بنسبة 2% من قيمة العقار حسب سعر المتر المربع المقدّر، الذي يتم تحديده من قبل القانون كل ثلاث سنوات. ويتم فرض ضريبة العقارات على قيمة دخل إيجار العقار في حال كان أقل من قيمة العقار حسب سعر المتر المربع المقدّر.

ويدفع الأفراد ضريبة على المكاسب المالية على أساس نسب ضريبة الدخل التصاعدية. والمكاسب الخاضعة للضريبة تساوي الفرق بين سعر تحويل الملكية الحقيقي أو المقدّر وسعر الامتلاك الأصلي، زائد 10% من ذلك السعر لكل سنة من الملكية، زائد نفقات التحسين الممكنة التبرير.

العيش هناك

تعد جمهورية تونس ( عدد سكانها 10.1 مليون نسمة ) واحدة من أكثر البلدان استقراراً في الوطن العربي. وهي متوسطية بطبيعتها أكثر من كونها عربية. وتعمل تونس مع موقعها الممتاز على شاطئ المتوسط كبوابة بين إفريقيا وأوروبا، وخاصةً فرنسا. والناتج المحلي الإجمالي لكل فرد هو حوالي 3.148 دولار.

وحصلت تونس على استقلالها عن فرنسا في عام 1956 في عهد الرئيس حبيب بورقيبة، وعملت على إتباع السياسات العلمانية بصورة ثابتة. وتتمتع المرأة التونسية بمكانة قانونية كاملة منذ زمن طويل، تتضمن القدرة على امتلاك وإدارة عمل خاص، وامتلاك رصيد مصرفي وجواز سفر خاصين، وإعطاء الجنسية في حال تزوجت للزوج الأجنبي. كما تم إلغاء تعدد الزوجات، والتعليم مجاني وإلزامي.

ومع تولي الرئيس زين العابدين بن علي لرئاسة الجمهورية ( والذي نال ولاية دستورية جديدة في أبريل/نيسان 2004 ) من خلال انقلاب غير دموي في عام 1987 ، تم توجيه سياسات تونس الاقتصادية نحو التحرر والمشاركة في السوق العالمية أكثر من أي وقت مضى.

ومن المتوقع أن يكون نمو الناتج المحلي الإجمالي لعام 2006 بنسبة 5.9%، والنمو لسنوات 2003 و2004 و2005 هو 5.6% و5.8% و5% ( وكانت الأرقام بالنسبة لكل فرد أدنى وهي 4.5% و3.5% و3.6% على الترتيب ).

كما كان هناك تضخم منخفض بصورة ثابتة ( النسبة الوسطية للتضخم السنوي من 1994 إلى 2003 كانت 2.67% )، وكذلك سياحة وقطاع صناعة قويين. وانضمت تونس إلى الاتفاقية العامة للتعاريف والتجارة عام 1990 وهي عضو مؤسس لمنظمة التجارة العالمية ووقعت أيضاً اتفاقية شراكة مع الاتحاد الأوروبي.

أطبع هذه المقالة | أرسلها لصديق | علق على المقالة (0 تعليقات) |

تعليقات القراء (0 تعليقات)

هل ترغب في التعليق على الموضوع؟

إضغط هنا لإضافة تعليقك

هل ترغب في التعليق على الموضوع؟ تتم مراجعة كافة التعليقات وتنشر في حال الموافقة عليها فقط. يحتفظ موقع ArabianBusiness.com بحق حذف أي تعليق في أي وقت ولأي سبب كان. الرجاء أن تكون التعليقات ملائمة ومرتبطة بالموضوع المطروح.
الاسم:*
تذكرني على هذا الكمبيوتر
البريد الالكتروني: *	(لن يتم نشر عنوان بريدك الالكتروني)
المدينة:
الدولة:
عنوان التعليق: *
نص التعليق: *
رمز التسجيل: *
الرجاء انقر على كلمة "ارسال" مرة واحدة فقط. يتطلب نشر تعليقك على الموقع بعض الوقت.