أطبع هذه المقالة
أرسلها لصديق
علق على المقالة (0 تعليقات)الطفرة مستمرة وسوق العقار مقبلة على تصحيح تدريجي
بقلم This email address is being protected from spam bots, you need Javascript enabled to view it في يوم الاثنين, 16 يونيو 2008
zoom
تختلف البدايات والنهايات؛ فلكل قصة عناصرها وشخصياتها التي تصنع أحداثها المميزة. وكذلك النجاحات في سوق عقارية تحتد فيها المنافسة كما هي في الإمارات، تصنعها شركات ربما تختلف في حجمها وخبرتها لكنها تجتمع على إرادة قوية في البقاء والنمو برغم جميع التحديات.
سمارت هوم للعقارات، هي إحدى الشركات التي نسمع عنها اليوم، دخلت عالم التطوير العقاري منذ عام بقيادة المهندس أشرف فرج الله، الذي سعى بجد لتزويدها بكل الأدوات اللازمة للخوض في الطفرة كأي مطور آخر؛ لإيمانه بأن شروط النجاح لا تقتصر على الأسماء الكبيرة.
قد يظن البعض أن خطوة دخول مؤسسة سمارت هوم للعقارات عالم التطوير العقاري في منتصف فبراير/شباط من عام 2007 جاءت متأخرة. لكن أشرف فرج الله، المدير العام للمؤسسة الناشئة يرى عكس ذلك، بل يرى هذه الخطوة منطقية جداً، فبعد 17 عاماً من خبرة بناها داخل السوق أصبح بإمكانه هو ومؤسسته أن يدخلا اللعبة من حيث يلعب الكبار غير آبهين بالتحديات.
عاد فرج الله من الولايات المتحدة الأمريكية عام 1991 بعد حصوله على شهادة البكالوريوس في الهندسة المدنية، ليبدأ بالعمل كمهندس استشاري في التصاميم على مشاريع مختلفة داخل الإمارات.
وبعد عامين انتقل للعمل في مجال المقاولات حتى أسس في العام 1995 شركة ماستر للإنشاءات الهندسية، الأمر الذي أكسبه خبرة واسعة في مجال مواد البناء والتطوير العقاري، حيث عملت الشركة على إنشاء عدة مجمعات ومشاريع خاصة.
أما من الجهة أخرى، ورث خبرة خاصة بسوق مواد البناء التي يعمل فيها والده على مدى 37 عاماً، مما ساعده في رسم تصورات مستقبلية للسوق العقارية وأثر ارتفاع الأسعار عليها، وبالتالي مكنه من التخطيط للمشاريع ومبيعاتها.
في عام 2002، ساهم في تأسيس سمارت هوم للعقارات لتتخصص في تطوير المشاريع والأملاك الخاصة حسب رغبة المستثمرين. وبوجود شركة الإنشاءات لتدعمها، بدأت المؤسسة بالتخطيط للدخول في صناعة التطوير العقاري، وكان الهدف الأساسي هو البدء في إمارة الشارقة، إلا أنه وبسبب ما تعانيه الشارقة من تأخير في آلية تنفيذ الطلبات بخصوص التملك، انتقلت الفكرة إلى دبي وانتقلت معها سمارت هوم للعقارات لمرحلة جديدة بإدارة منفردة من فرج الله الذي عزم على إعادة تشكيل المؤسسة بأهداف طموحة ترقى إلى التوسع محلياًً وعالمياً بحيث توفر العقار المناسب لفئات مختلفة من المجتمع كرجال المال والأعمال، والمستثمرين، والتجار وأصحاب المحلات التجارية إضافة إلى تطوير المشاريع وتقديم الخدمات العقارية كبيع و شراء وإدارة وتأجير العقارات والوساطة في البيع والشراء.
بداية الطريق
بانضمامها لمؤسسة محمد بن راشد لدعم مشاريع الشباب، تمكنت سمارت هوم للعقارات فعلياً من الانطلاق نحو التطوير العقاري بحجم استثمارات مجموعه حوالي ملياري درهم (544.5 مليون دولار أمريكي)، كما تسعى لرفع هذه الاستثمارات لتصل إلى أكثر من 4 مليارات درهم (1.089 مليارات دولار أمريكي) خلال الخمس سنوات القادمة.
وهكذا اتسعت مهام المؤسسة لتطور عقارات للتملك الحر من الألف إلى الياء، بدءاً من شراء الأرض ودراسة السوق والموقع لتقرر ما هي الوحدات الأنسب لتقدمها عبر المشروع سواء سكنية أو تجارية، وسواء شقق أستوديو أو بغرفة نوم واحدة أو أكثر. ثم تبدأ عمليات التصميم والحصول على الموافقات من الدوائر الحكومية المختلفة، يتلوها التسويق للمشروع وعمليات الإنشاء، حتى مرحلة التسليم للملاك والمستثمرين.
وككيان ناشئٍ في هذا المجال، يمكن وصف سمارت هوم للعقارات بالمحظوظة لما لاقته من إقبال العملاء على مشروعها المكتبي الأول، الذي أطلقته في قرية جميرا بدبي، والذي شجعها على المضي قدماً في تحقيق أهدافها.
أما انتماؤها كعضو في مؤسسة محمد بن راشد لدعم مشاريع الشباب، فقد أتاح لها دعماً من المجموعة العربية للإعلام بحصولها على خصم نسبته 50 %. يتحدث فرج الله عن تجربة الانضمام لمؤسسة محمد بن راشد: «كانت الشروط الأساسية للحصول على عضوية مؤسسة محمد بن راشد لدعم مشاريع الشباب هو أن يكون العضو أولاً من مواطني دولة الإمارات، وأن يكون شخصاً فعالاً في بيئته وعمله وجديراً بإدارة مشروعه وإنجاحه. وأعتقد بأن هذه شروط منطقية جداً، ويظل على الراغبين بالحصول على هذه العضوية، تقديم طلب للمؤسسة مع خطة أعمال واضحة، والجميل هو أنهم يقابلون دائماً بترحاب شديد لما تهدف إليه المؤسسة من تشجيع للشباب على الابتكار والتصميم على تحقيق أهدافهم».
وكانت مؤسسة محمد بن راشد لدعم مشاريع الشباب قد تأسست بغرض الوقوف بجانب الشباب الإماراتي، بحيث تكون 5 % من عوائد مشاريع حكومة دبي مكرسة لدعم المشاريع التي يؤسسها أعضاء هذه المؤسسة. إلى جانب ذلك تقدم المؤسسة دعماً مادياً عبر ضمان قروض قد تصل إلى 3 ملايين درهم (816.8 ألف دولار أمريكي)، كما تقدم دعماً معنوياً ودعماً إدارياً من خلال دورات إدارية لمختلف أنواع مشاريع الأعضاء.
إصرار على الصعود
التحدي الكبير الذي واجه سمارت هوم للعقارات في البداية كمؤسسة ناشئة في سوق دبي، كان نابعاً من القيود التي تفرضها مؤسسة التنظيم العقاري في دائرة الأراضي والأملاك.
وكلنا على علم بالقرار الذي بدأت هيئة التنظيم العقاري بتطبيقه في 2007 بخصوص المطورين العقاريين، والذي يفرض على أي مطورٍ عقاري أن يكون مرخصاً من قبلها، وأن تتوفر المعلومات الكافية عنه وعن المالك والمشروع قبل الإقدام على تسويق المشروع وطرحه للبيع، بالإضافة إلى ضرورة حصول المطور على الموافقات اللازمة للمشروع من دائرة الأراضي والأملاك.
لكن سمارت هوم للعقارات استطاعت وخلال فترة قصيرة جداً الحصول على رخصة المطور العقاري، مما سمح لها بتسويق مشروعها الأول «إليجانت تاور» وفتح باب المبيعات عليه. فمن لم يحصل على هذه الرخصة قبل بدء تطبيق القرار، لن يكون بإمكانه الإعلان عن المشروع أو تسويقه أو بيعه أو حتى المشاركة في المعارض العقارية.
وأوضح فرج الله كيف استطاعت سمارت هوم للعقارات أن تسجل اسمها ضمن أوائل الشركات التي حصلت على هذه الرخصة، حيث كانت الشركة رقم 30 في إمارة دبي التي استحقت هذه الرخصة، مما يعد إنجازاً كبيراً نسبة لعمرها في السوق ومقارنة بمطورين كبار تأخروا في إجراءات الترخيص.
يضيف: «ومن هنا حازت المؤسسة على الأسبقية في عدة مناسبات، مثلما حدث في معرض سيتي سكيب دبي في أكتوبر الماضي، عندما اقتصرت عملية البيع الرسمية على 4 أو 5 شركات فقط كانت هي بينهم، على عكس الكثير من الشركات المشاركة التي لم يكن مسموحاً لها البيع بشكل رسمي. بالإضافة لذلك، كانت سمارت هوم للعقارات ثاني الشركات التي تحصل على حساب الضمان في إمارة دبي، وأول مؤسسة تفتتح حساب الضمان الخاص بها بالشراكة مع بنك دبي الإسلامي».
إليجانت تاور
أعلنت سمارت هوم عن مشروعها «إليجانت تاور» الذي تتراوح قيمة تكلفته ما بين 700 مليون إلى مليار درهم (217.79 إلى 272.25 مليون دولار) في العام الماضي. وسيتكون البرج من 40 طابقاً داخل قرية جميرا على مساحة أرض تصل إلى 81 ألف قدم مربع، وبمساحه بناء إجمالية تقدر 820 ألف قدم مربع.
وسيكون عبارة عن أول برج يقدم مكاتب الدوبلكس في المنطقة، بالإضافة إلى حرص المؤسسة على جعل كل طابق يتحلى بتصميم مختلف عن الطوابق الأخرى وهي عملية مكلفة ولكنها ستمنح الشركات داخل البرج ميزة جمالية. كما سيضم البرج طابقاً أرضياً بمحلات ومعارض تجارية ومركز تسوق ومرافق متنوعة كنادٍ صحي مجهز بالكامل ومركزٍ لرجال الأعمال، بالإضافة إلى حديقة أو متنزه على المستوى الخامس مع حمام سباحه ومطاعم.
دار العمل خلال العام الماضي حول إنجاز التصاميم والموافقات المطلوبة للبدء بالمشروع. وأثناء هذه الفترة بدأت المؤسسة بعملية ترويج مبدئية للبرج عبر حملات دعائية غير مباشرة لإثارة فضول الجمهور (Teasing Campaigns) أو رعاية بعض البرامج على بعض محطات الراديو منها الخليجية، لخلق وعي أولي لدى المستثمرين باسم الشركة ونشاطها ووجودها في السوق.
أما بالنسبة للأسعار، يحدثنا فرج الله بأنه كان على المؤسسة أن تحدد أسعار وحدات المشروع بما يتلاءم مع السوق. فلا يعني كونك جديداً على الساحة أن تتنازل عن مستوى الأسعار الموجود وأن لا تدخل كمنافس. ومع ارتفاع أسعار البناء المستمر، يجب توقع زيادات أخرى في الأسعار طوال فترة تنفيذ المشروع يفرضها واقع السوق ليس أكثر.
يوضح: «على سبيل المثال، بعد أن فتحنا باب الحجوزات على مكاتب مشروع إليجانت تاور في معرض سيتي سكيب دبي الماضي، استدركنا الموقف وأوقفنا عمليات الحجز لما رأيناه من ارتفاع قادم في الأسعار بسبب مواد البناء ونقص العمالة وبالتالي في التكلفة، وهكذا حاولنا تجنب الخسارة التي قد تنتج عن إتمام صفقات بيع بأسعار لا تسمح بهامش ربح بل ربما تتسبب بخسارة في ظل التكلفة المتزايدة».
منذ منتصف فبراير/ شباط 2008 بدأت عمليات حجز المكاتب في مشروع إليجانت تاور، وتزيد الحجوزات اليوم عن 40 % من مكاتب المشروع. أما عمليات الإنشاء فمن المقرر لها أن تبدأ في منتصف شهر مايو/ أيار الحالي ليسلم المشروع في نهاية ديسمبر/ كانون الأول عام 2010. وتحدث فرج الله عن أن هناك مفاجآت سيتم الإعلان عنها مع إطلاق عمليات الإنشاء المرتقب بحيث تقدم المؤسسة نموذجاً جديداً في السوق العقارية بالرغم من حداثة نشأتها.
السوق بخير
ينفي فرج الله احتمالية حدوث أزمة أو انهيار في السوق العقارية، لكنه يرى كغيره أن السوق مقبلة على تصحيح في الأسعار. يقول: «هناك من يقارن السوق العقارية بسوق الأسهم، لكن في الواقع فإن وضع سوق الأسهم مختلف وإن كانت مرتبطة بالسوق العقاري بشكل ما. سوق الأسهم قد تصعد وتهبط و تنهار، لكن العقار كما يقولون يمرض ولا يموت».
ويتوقع أن تستمر الطفرة في السوق خلال الخمس إلى العشر سنوات المقبلة، مع حدوث تصحيح تدريجي ومنطقي في الأسعار، بحيث إذا كانت نسبة زيادة الأسعار حوالي 20 %، فالتصحيح سيكون بنسبة 5 % فقط، مما يؤكد استمرار صعود الأسعار على الرغم من التصحيح.
كما يشير إلى أن أسعار دبي التي يتذمر منها البعض اليوم، هي لا تذكر إلى جانب أسعار العقارات في سنغافورة وأذربيجان وأوزباكستان وإندونيسيا وأوروبا. وفوق كل شيء فالبيئة الاستثمارية في دبي ممتازة، فلا يوجد فيها ضرائب وتتمتع بالأمان مما يجعل مشاريع الإمارات عموماً ودبي خاصةً تباع للمستثمرين بسرعة، وهذا ما يؤكد أن السوق ما زال بخير، وأن هناك طلب دائم سواء على الوحدات السكنية أو المكتبية.
معادلة بسيطة
هناك طلب مستمر على العقارات الفاخرة. لكن هناك الكثير من الشركات التي بدأت تتنبه للحاجة الماسة إلى إنشاء عقارات متوسطي ومحدودي الدخل، ومنها شركة الوطنية العقارية التي طرحت مشاريعاً للدخل المتوسط، بالإضافة إلى مزن التي طرحت مشروع رمرام الموجه لطبقة الدخل المحدود إلى المتوسط.
ويرى فرج الله أن المطور الذكي هو الذي سيستطيع القيام بهذه الخطوة بحيث يحقق هدف التطوير والربحية معاً في ظل التكلفة المرتفعة للإنشاء. وأشار إلى أن سمارت هوم للعقارات تنظر بشكل جدي لهذه الفئات ضمن خطتها الخمسية.
وبالرغم من نقص المشاريع المخصصة للدخل المحدود، إلا أن وسائل التمويل المتوفرة في السوق، برأي فرج الله، قد أتاحت التملك لكثير من الفئات التي لم تكن لتقدر على تحمل التكلفة وحدها.
واليوم يدفع المشترون 10 % فقط، ويبدأ بتسديد الأقساط عند استلام العقار، مما يخلق له فائدة استثمارية إذا رغب بإعادة بيع الوحدة، أو فائدة سكنية عند استلام الوحدة. يضيف: «أنا أنصح القادرين على دفع إيجار بمستوى معين أن يتجهوا نحو الاستثمار في شراء العقارات، فهذا سيريحهم في غضون 3 سنوات أو أقل من عبء الإيجار وسيتحول ما دفعوه إلى استثمار فعلي في ملكهم».
عملت سوق دبي تحديداً على إيجاد القوانين المختلفة، بدءاً من قانون تحديد رفع الإيجارات بما يزيد عن 5 %، إلى طرق التمويل العقاري وشروطه الواضحة التي تتميز بالسهولة والمرونة.
يقول فرج الله: «إذا كنت أعمل في دبي، فإنني سأرغب بالسكن فيها بالتأكيد. لكن الوضع الحالي غير ذلك، فالكثيرون ممن يعملون في دبي يقيمون في كل من الشارقة وعجمان وأم القيوين ويعانون كثيراً أثناء التنقل. أما السكن في دبي فسيكون وسط المناطق الجديدة والشوارع المفتوحة، بالإضافة إلى الحصول على إقامة في الدولة مرتبطة بوجود العقار».
ويصف فكرة شراء العقار في دبي بالمعادلة البسيطة، التي ربما تحتاج إلى جرأة للوصول للغرض المنشود، لكن طالما توفرت البنوك بحلولها وخاصةً المصارف الإسلامية منها، فإن العملية تغدو أسهل فأسهل.
احتياطي إسمنت
السبب الرئيسي وراء ارتفاع أسعار مواد البناء هي أسعار النفط. وارتفاع سعر الديزل تحديداً أدى بالمصانع إلى تخفيض ساعات العمل لتخفيض تكلفته. ويشير فرج الله إلى أن المصانع أصبحت في حيرة من أمرها، لا تعلم بأي سعر تبيع، ففي خلال شهر واحد ارتفعت أسعار الديزل 3 مرات تقريباً.
وحين يتعاقد المقاولون مع شركات الإسمنت على 3 أو 4 طن بسعر معين، ثم يزداد سعر الديزل بعدها بأيام مما يسبب خسائر فادحة للمصنعين. وهكذا نشأ خلل كبير في سوق مواد البناء.
ومن جهة المقاول، فمع التأخير في الحصول على المواد، هناك تكلفة العمالة التي لديه من مهندسين وفنيين وعمال في هذه الفترة المحبطة، مما يرفع تكلفته وخسارته. يزيد على ذلك النقص الشديد في الحديد الذي يقابله طلب مستمر، مما يجعل المقاولين يستوردون كل الحديد الذي يحتاجونه تقريباً من الخارج.
«وهنا لا يمكننا أن نلوم المقاول، بالعكس فربما علينا النظر بعين العطف عليه» يعلق. ويوضح: «فإذا كان المقاول يربح 15 % إلى 20 % فهل يعقل أن يخسر من جيبه حوالي 10 %؟ ويدفع ذلك الأمر المقاولين إلى وضع بند أثناء عقد الصفقة يفيد بأنه إذا حدث ارتفاع في أسعار الحديد والإسمنت بأكثر من 5 % فإن على المالك أو المطور العقاري تحملها. ومن واجب المطور أن يساعد المقاول بتعويضه، لأنه من مصلحة المطور نفسه أن يستمر المقاول بأعماله وفق الجدول الزمني، وأن لا تعطل المسائل المالية العملية التطويرية، بالإضافة إلى أن إيجاد مقاول آخر سيكون من سابع المستحيلات».
وإذا كان قرار الإعفاء الضريبي على مواد البناء لمدة عامين سيساعد في حل جزء من مشكلة الأسعار، إلا أن أسعار مواد البناء تعتمد بشكل رئيسي على قوى العرض والطلب التي قد ترفع الأسعار بنسبة تزيد عن 25 %.
وعند سؤاله عن حلول هذه الأزمة، أشار فرج الله إلى أن المقاولين بدأوا بالتفكير في استيراد أطنان من الإسمنت والحديد من الخارج بسبب الإعفاء الجمركي ليوفروا لعدة مشاريع قادمة. وأنه يفكر جدياً هو الآخر بالتعاقد على استيراد عدة آلاف من الأطنان وتخزينها لمرحلة ما لأن أسعار الحديد سترتفع أكثر وأكثر.
رؤية خضراء
كمؤسسة بلغت حديثاً عامها الأول في قطاع التطوير العقاري، تهدف سمارت هوم للعقارات إلى تثبيت أقدامها وتعزيز وضعها أولاً في السوق المحلية وتحديداً في إمارتي دبي والشارقة خلال السنتين إلى ثلاث سنوات القادمة، حيث ستقوم بتطوير مشروعها السكني الأول «البرج الملكي» في الشارقة بتكلفة تصل إلى 350 مليون درهم (95.3 مليون دولار أمريكي).
كما ترمي المؤسسة في السنوات الخمس القادمة إلى تحقيق عدد من الأهداف مثل أن يصبح اسم المؤسسة علامة تجارية تعني الثقة والاستثمار المربح، التوسع في الشراكات لتشمل العديد من دول مجلس التعاون الخليجي والدول العربية. كذلك أن يشمل عدد الموظفين المواطنين ما نسبته 80 % من حجم العمالة الكلي.
أما الرؤية الأساسية لفرج الله وطاقم عمل سمارت هوم للعقارات فتكمن في التمكن من تطوير مشاريع خضراء بتقنيات حديثة ومجدية اقتصادياً. من هذه التقنيات طورت المؤسسة فكرة قد توفر استهلاك المياه في المشاريع بنسبة 40 %.
وسيكون هناك برنامج إذاعي خاص بسمارت هوم للعقارات يبث بشكل أسبوعي أو شبه أسبوعي ليقوم بعملية تثقيف للمستثمرين والمستخدمين النهائيين في كيفية التعامل داخل السوق العقارية من شراء وبيع واستثمار.
كما تقوم المؤسسة بتنفيذ مركز التسوق «مردف مول 1» في منطقة مردف، و تنفذ سكناً للعمال يستوعب 600 عامل في الشارقة. وتطور أيضاً شققاً سكنية في دبي لاند بقيمة 160 مليون درهم (43.56 مليون دولار أمريكي) وشققاً سكنية مطلة على القناة المائية في قرية جميرا بقيمة 450 مليون درهم (122.5 مليون دولار أمريكي).
أما الخطوة التالية هي دخول سوق أبوظبي ومن بعدها احتمالية دخول سوق رأس الخيمة. وتفكر المؤسسة بالاستثمار في مصر في منطقة الساحل الشمالي، لكن الفكرة لا تزال قيد الدراسة والتطوير.
أحد أهداف الشركة أيضاً هو المساهمة في خدمة المجتمع. فقامت برعاية مسابقات للأطفال في سوق الزعفرانة في مدينة العين أثناء شهر الخير. وقامت أيضاً برعاية حدث لملتقى رجال الأعمال في الشارقة.
وكشف فرج الله عن أن المساهمة الآتية سيعلن عنها مع إطلاق عمليات الإنشاء لمشروع إليجانت تاور، والتي ستكون تتويجاً لخدمة المجتمع في تقديم فكرة مبتكرة تساهم في دعم الشباب تحديداً ومشاريعهم الخاصة.
تعليقات القراء (0 تعليقات)
إضغط هنا لإضافة تعليقك
آخر مقالات الموقع
آخر مقالات لعقارات
أيضا في عقارات
نقال
EMIRATES ID DOWNLOAD
