ارتفاع أسعار الشقق في لبنان يصل 75 بالمائة حتّى 2013

لا تنفك أسعار الأراضي في لبنان ترتفع وبالتالي أسعار الشقق وتتوقع أبحاث استمرار نمط الغلاء الخيالي بسبب الطلب الثابت والعالي على أراض قليلة مقارنة بعدد السكّان.

وتعد بيروت ثاني أغلى مدينة من حيث الإيجارات في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا. وبين 10 مدن عربيّة شملتها دراسة نشرتها أخيراً شركة الاستشارات العقاريّة "Cushman & Wakefield"، تعدّ العاصمة اللبنانيّة الأعلى كلفة بحسب هذا المؤشّر. النتيجة ليست مفاجئة نظراً إلى الفورة العقاريّة التي شهدها لبنان خلال السنوات الأخيرة.

فورة جعلته في مصاف 12 بلداً في العالم فقط سجّلت ارتفاعات في أسعار الإيجارات خلال النصف الأوّل من عام 2009.

هذه من تداعيات "عدم تأثّر لبنان بالأزمة الماليّة"، لكن ارتفاع الأسعار في القطاع العقاري عموماً بالنمط الجنوني المسجّل، مرجّح للاستمرار، بدعم من هيكليّة لبنان اقتصاداً ومجتمعاً، ومن النظام السياسي ـــ الاقتصادي.

وقالت "الأخبار" البيروتية إن الدراسة الأحدث لشركة الأبحاث العقاريّة "Property Wire"، تتوقّع أن يستمرّ ارتفاع أسعار العقارات في لبنان بمعدّل يتراوح بين 10 بالمائة و15 بالمائة خلال السنوات الأربع المقبلة.
 
أي إنّ فرص المواطن في تملّك شقّة تتقلّص تدريجاً حتّى الوصول إلى عام .ووفقاً لللتوقّعات المطروحة، فإنّ شقّة سعرها 120 ألف دولار على سبيل المثال حالياً، سيصبح سعرها 210 آلاف دولار في عام 2013.

أي إنّ نسبة نموّ السعر تبلغ حوالي 75 بالمائة. وتشير الدراسة إلى أنّ سبب ارتفاع الأسعار خلال الفترة الأخيرة هو "ملل" المغتربين اللبنانيّين والمستثمرين العرب في القطاع العقاري من التراجعات الكبيرة المسجّلة في هذا القطاع في مدن مثل دبي، وبالتالي فهم يركّزون الآن على مناطق أخرى مثل لبنان.

ويرجع الخبير الاقتصادي شربل نحّاس ارتفاع الطلب على الشقق والعقارات في لبنان عموماً إلى "ارتفاع عدد المغتربين ارتفاعاً غير عادي خلال السنوات القليلة الماضية". واللافت في نمط هذه الهجرة هو أنّ اللبنانيّين "يتوجّهون أكثر نحو بلدان الخليج، حيث العائدات المرتفعة، بخلاف الأمر في أوروبا والقارّة الأميركيّة".

هذا الأمر رفع الطلب على الشقق في لبنان بمعدّل مطّرد، وأدّى إلى ارتفاع الأسعار. وبحسب نحّاس "هذا الموضوع مرشّح للاستمرار بطبيعة الحال".ولكن ما هي تداعيات استمرار هذا الاتجاه الصعودي؟

يقول نحّاس إنّ "الطلب على الشقق والعقارات عموماً من جانب المغتربين والعرب يرفع الأسعار بالنسبة إلى القاطنين في لبنان، نظراً إلى اختلاف مستويات القدرة الشرائيّة". ما يعني مباشرة أنّه كلّما ارتفع طلب المغتربين والخليجيّين على العقارات في لبنان، تقلّصت فرص اللبناني في تملّك شقة.

ولتغطية الهوّة الموجودة التي لا يستطيع تحمّل نكلفتها المواطن اللبناني العادي، ترتفع أهميّة القروض المدعومة بالنسبة إلى اللبنانيّين القاطنين. وفي هذا الإطار يوضح نحّاس أنّه "يجري تحفيز القروض ورفع سقفها من وقت إلى آخر لكي يتمكّن القاطنون من الشراء".وتقول الدراسة نفسها عن هذا الواقع إنّ "المصرف المركزي يقدّم تحفيزات للمصارف التجاريّة لكي ترفع سقف الإقراض السكني بفوائد تنافسيّة جداً".

وهناك مصارف تقدّم قروضاً بفائدة تنخفض دون 5.9 بالمائة لفترات تتراوح بين 20 عاماً و30 عاماً. ولكن النتيجة الأساسيّة لاستمرار ارتفاع الأسعار في القطاع العقاري، بحسب نحّاس، "هي تراجع قدرة اللبناني القاطن على امتلاك منزل.

فالقروض المدعومة ترفع الأكلاف على الخزينة"، لأنّ الحكومة تدعم القروض عبر تحمّل جزء من تكلفتها، "وهذا الأمر لا يمكن الاستمرار به... لا يمكن المضي قدماً بزيادة الضغوط من هذا الجانب على العجز".

تجدر الإشارة هنا إلى أنّ الدعم المذكور كان ممكناً في لبنان خلال عام 2009، بهوامش واسعة، بسبب تداعيات الأزمة الماليّة على منطقة الخليج تحديداً، وتدفّق ما يفوق 16 مليار دولار إلى القطاع المصرفي خلال 12 شهراً، إضافة إلى بلوغ الاحتياطات الأجنبيّة لدى المصرف المركزي مستوى قياسياً تاريخياً.

شقّة سعرها 120 ألف دولار حالياً يصبح سعرها 210 آلاف دولار بعد أربع سنوات ولكن إلى أي حدّ يمكن أن يستمرّ الدعم؟ يشار هنا إلى أنّ تمويل احتياجات الحكومة يمثّل ضغوطاً متزايدة على الماليّة العامّة.

فبحسب مشروع موازنة عام 2009 (الذي لم يحوّل إلى البرلمان بعد!) يمثّل العجز 10.5 بالمائة من الناتج المحلّي الإجمالي، فيما نسبة الفائض الأوّلي (المسجّل قبل خدمة الفوائد) إلى الناتج لا تتجاوز 2.4 بالمائة.

ومن المرجّح دائماً أن تعلق الحكومة في دوّامة تمويل العجز وصعوبة الحصول على أموال لتغطية عجزها. ومن هذا المنطلق تبدو قدرة الحكومة على تغطية الخلل جزئياً في القطاع العقاري متّجهة أكثر صوب الانحسار.

وهنا تبرز معضلة حقيقيّة تطلقها آليّات السوق التقليديّة غير المقنّنة. فالمغتربون والأجانب يرفعون أسعار العقارات بطلبهم الثابت، وعندما ينحسر الدعم الحكومي لن يكون باستطاعة المواطنين محدودي الدخل تحمّل كلفة أسعار الشقق المستهدفة. وفي مرحلة ما، حتّى لو كان الدعم الحكومي لا يزال موجوداً، سيغطّي الارتفاع الهائل في الأسعار على أيّ تحفيز محتمل.

تجدر الإشارة إلى أنّ دراسة "Property Wire" تفيد بأنّ معظم الشقق السكنيّة التي تباع في منطقتي بيروت وجبل لبنان هي صغيرة إلى متوسّطة الحجم.

وهذا الواقع يسجّل فيما ارتفاع الأسعار ينتج من آليّة "طبيعيّة" بحسب الدراسة، بحكم أنّ مساحة البلاد هي صغيرة مقارنة بحجم سكّانها.غير أنّ مسألة الحجم/ عدد السكان لا تبرّر موضوعياً ارتفاع الأسعار إلى المستويات القياسيّة، لأنّ التدخّل الحكومي في الحالات المشابهة لهذه الحالة يكون عبر تقنين القطاع واحتواء فقاعته، لا عبر تغذية تلك الفقاعة من خلال إجراءات تعالج النتيجة لا الأسباب.

والقروض المدعومة هي جزء من الآليّة الهجينة التي تعتمد على استمرار الدوران في حلقة التمويل والإقراض من دون الانتقال إلى مستويات أرفع. التقدّم للأسف ليس حلزونياً إيجابياً. وتبلغ قيمة عمليّات انتقال الملكيّة، أو المعاملات العقاريّة المسجّلة في لبنان خلال عام 2008، وفقاً لأرقام نقابة المهندسين التي تنقلها الدراسة. ويتوقّع ارتفاع هذا الرقم أيضاً خلال العام الجاري إذ ارتفعت الأسعار خلال الأشهر التسعة الأولى فقط بنسبة 9 بالمائة.

وتعد توقّعات ارتفاع أسعار العقارات خلال السنوات الأربع المقبلة "مشجّعة" للمطوّرين العقاريّين، تقول "Property Wire"، وخصوصاً للعقاريّين الذين يعدّون لبنان سوقاً رئيسيّة في المنطقة. وبحسب خلاصة الدراسة، فإنّ الطلب الهائل على العقارات في لبنان سجّل في الفترة الأخيرة مستويات غير مسبوقة، ما يشير إلى "ثقة قويّة في مستقبل بيروت ولبنان".

وارتفاع الأسعار رصد بعد عدوان تمّوز عموماً، وتحديداً بعد اتفاق الدوحة في أيّار 2008. ولكن العّوامل "المشجّعة" بالنسبة إلى العقاريّين هي عوامل محبطة للبنانيين ذوي الدخل المحدود.